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Le régime de droit commun du déficit foncier s’applique aux travaux d’entretien, d’amélioration ou de restauration dans un immeuble locatif ancien.
Les travaux sont déductibles des revenus fonciers, dès qu’ils sont payés, et, s’ils excèdent ces derniers, sont reportables à hauteur de 10 700 € sur le revenu global.
L’excédent éventuel est reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir.

Présentation du dispositif

Sont admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :

      • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
      • les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire) ;
      • les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
      • les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;
      • les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière ;
      • les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ;
      • les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles.

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt, est imputable, dans la limite de 10 700 € et sous certaines conditions, sur le revenu global.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts des emprunts sont uniquement reportables sur les revenus fonciers du contribuable au cours des dix années suivantes.

 

Apport de la Loi de Finances 2018

La loi de finances pour 2018 a confirmé ce dispositif.

 

Déficit foncier et PAS 2019

Le déficit foncier (report ou charges pour travaux) n’a pas d’impact fiscal en 2018, sauf éventuellement en présence de revenus dits « exceptionnels » pour l’application du CIMR.

Un dispositif transitoire est mis en place, pour éviter de reporter tous les travaux en 2019.
C’est la moyenne des travaux réalisés entre 2018 et 2019 qui sera comptabilisée en 2019.

2 points en particulier à retenir :

      • réaliser des travaux en 2018 est avantageux si les Travaux en 2018 travaux sont au moins supérieur à 2 fois les revenus fonciers + 21 400 (10 700 x 2) ;
      • pour les travaux prévus en 2019, La déduction est limitée à 50 % du montant total des travaux réalisés en 2019 ou à la moyenne de ceux réalisés en 2018 et 2019, sauf pour les biens acquis en 2019.

Cette mesure ne concerne pas les travaux rendus nécessaires en 2018 ou en 2019 par l’effet de la force majeure ou nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (travaux décidés d’office par le syndic de copropriété conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et travaux d’amélioration.
Cette catégorie de travaux pour lesquels le contribuable n’a d’autre choix que de les réaliser, viendra en déduction des revenus fonciers 2018 mais verra son impact fiscal rendu nul de par le mécanisme du CIMR.

En revanche, les travaux rendus nécessaires par l’effet de la force majeure, réalisés en 2019, pourront être pleinement déduits des revenus fonciers en 2019.

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