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La loi Censi-Bouvard confère de nombreux avantages fiscaux pour les investissements en logement meublé non professionnel (LMNP). Ce type de bien concerne les résidences de services neuves ou rénovées, comme les Ehpad, les résidences étudiantes, touristiques ou d’affaires.

Présentation du dispositif en 2017

Pour un investissement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, le texte de loi prévoit que tout acquéreur, domicilié en France, bénéficie de réductions d’impôt sur la valeur hors taxes du bien.

L’investissement LMNP dans une résidence étudiante, une résidence senior ou médicalisée de type EHPAD  avec services est éligible à la loi Censi-Bouvard.

La loi Censi-Bouvard donne droit à une réduction d’impôt linéaire sur 9 ans, égale à 11 % du montant (HT dans le neuf) de cet investissement LMNP, frais d’acquisition inclus.

L’assiette de l’investissement immobilier est limitée à un seul lot d’un montant de 300 000 €, plafonnant la réduction d’impôt à 33 000 €.
La réduction d’impôt commence l’année d’achèvement de l’immeuble ou, dans cadre d’une rénovation ou réhabilitation d’un immeuble de plus de 15 ans, de l’achèvement des travaux.

En outre, l’investisseur peut récupérer la TVA en cas d’acquisition TTC.

La fiscalité Censi-Bouvard consiste en une réduction d’impôt. Le principe de l’amortissement ne fonctionne pas dans ce cas.

Ce mécanisme de défiscalisation Censi Bouvard est valable pour tous les investissements réalisés dans :

      • les résidences de tourisme classées ;
      • les résidences d’affaires ;
      • les établissements dédiés à l’accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD) ;
      • les logements affectés à l’accueil des familles de ces personnes (prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9) ;
      • les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes) ;
      • les établissements de soins longues durées (mentionnées au 2° de l’article L. 6111-2 du code de la santé publique)

La réduction d’impôt potentiellement générée par un investissement LMNP Censi-Bouvard s’inscrit dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux « niches fiscales ».

Comment déclarer un investissement réalisé en 2017

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs déclarations sont à fournir :

      • une déclaration BIC 2031 ;
      • une déclaration de régularisation de TVA 3517 S ;
      • une déclaration de revenus complémentaire 2042-C.

Déclarations à télécharger

Déclaration des revenus locatifs : 2042-C Pro

L’investisseur en LMNP doit déclarer des revenus locatifs, car la location est meublée. Pour ce faire, il doit se référer au formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042-C PRO, compris dans le 2042-C, et consacré à la déclaration des revenus tirés de professions non salariées. Dans tous les cas, le cadre « Identification des personnes exerçant une activité non salariée » est à remplir obligatoirement en page 1.
Les locations meublées non professionnelles peuvent être soumises à deux régimes fiscaux différents, en fonction du montant des revenus locatifs.

Régime micro-BIC ou micro-entreprise :

Ce régime d’imposition s’applique aux locations rapportant moins de 33 200 € de revenus par an. Le contribuable investisseur doit reporter le montant des revenus locatifs (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) dans les cases 5ND à 5PD, dans le cadre « Revenus des Locations Meublées Non Professionnelles ». Dans le cadre du régime micro-BIC (pour bénéfices industriels et commerciaux), un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué par l’administration fiscale sur ces revenus, au titre des charges et frais supportés par le contribuable.

Régime réel

Le régime réel s’applique d’office aux locations non professionnelles qui rapportent plus de 33 200 € par an. Les investisseurs ayant perçu moins de 33 200 € de recettes locatives peuvent cependant opter pour ce régime s’ils le souhaitent. Dans ce cas, ils doivent s’assurer que les frais et charges qu’ils ont supportés au titre de l’année d’imposition excèdent 50 % de leurs revenus locatifs afin que l’option du régime réel leur soit plus profitable que l’abattement forfaitaire de 50 %.

Les cases à remplir sont les suivantes :

  • 5NA à 5PK pour indiquer les recettes locatives
  • 5NY à 5PZ pour les déficits de 2017
  • 5GA à 5GJ pour les déficits non imputés au titre des dix années précédentes

Les déficits liés à l’activité de Location Meublée Non Professionnelle peuvent uniquement être imputés sur les bénéfices tirés de cette même activité, sachant qu’ils sont reportables sur dix ans.

À Savoir

L’administration fiscale met à la disposition des contribuables le formulaire 2041-GM afin d’expliciter les modalités déclaratives des Locations Meublées Non Professionnelles.
Loi Censi-Bouvard : formulaire 2042-C

Pour les contribuables bénéficiant de la loi de défiscalisation Censi Bouvard pour l’investissement locatif, une autre démarche est à accomplir pour percevoir l’avantage fiscal. Sur le formulaire 2042 C, dans le cadre « Investissements destinés à la Location Meublée Non Professionnelle : loi Censi Bouvard », l’investisseur doit inscrire les informations relatives à son engagement de location sur 9 ans renouvelables, de même que les investissements réalisés de 2014 à 2017 le cas échéant. Les contribuables concernés peuvent également inscrire les reports de réduction d’impôt dont ils n’ont pu bénéficier lors des années précédentes.

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