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L’investissement en Monument Historique permet de déduire du revenu global d’un investisseur, sans aucun plafond, les travaux de restauration d’un investissement immobilier, Cet investissement peut porter sur un appartement locatif, dans un immeuble classé ou inscrit.

Présentation du dispositif

Le régime de protection des bâtiments classés Monument Historique date de 1913.
La défiscalisation Monument Historique (MH) concerne les propriétaires dans un immeuble classé Monument Historique ou « inscrit au titre des Monuments Historiques » dans la mesure où au moins les façades et les toitures sont classées ou inscrites, et ce afin de favoriser la restauration de biens présentant un intérêt historique ou architectural. Il en est de même pour les immeubles bénéficiant du label Fondation du Patrimoine.
Les travaux de restauration et d’entretien (d’après la date de paiement) d’un programme Monument Historique classé ou inscrit, ainsi que les intérêts d’emprunt (murs et travaux), sont déductibles du revenu foncier. Le déficit ainsi créé est déductible du revenu imposable, sans limitation.
Les immeubles concernés par une opération Monument Historique sont :

      • les immeubles affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux ;
      • les immeubles destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage : les immeubles visés sont ceux qui ont perdu temporairement cet usage au profit d’autres utilisations et dont le changement d’affectation a modifié la conception, l’aménagement et les équipements initiaux ;
      • les immeubles professionnels selon l’article 199 quatervicies du CGI, si les revenus qu’ils génèrent sont soumis aux revenus fonciers.

Par ailleurs, sous réserve de conclure une convention avec l’Etat, la transmission ou la donation de ces biens peut être exonérée de droits de succession.
La défiscalisation Monument Historique 2018 est, avec le dispositif Malraux, la seule qui échappe au plafonnement global des avantages fiscaux « niches fiscales ».
En outre, tandis que la défiscalisation Malraux a son propre plafond, spécifique, seul un investissement Monument Historique permet de réduire son revenu imposable, et donc son impôt, sans aucun plafond.
Afin d’être éligible à une opération défiscalisation en Monument Historique, le programme doit respecter les conditions suivantes :

      • le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble ;
      • l’investisseur doit prendre l’engagement de louer nu le bien pendant de 9 ans. L’engagement de location suscité doit être mis en œuvre dans un délai de 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de rénovation ;
      • la réalisation des travaux dans le cadre d’un programme éligible Monument Historique ne doit pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans consécutive à la délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouille archéologiques ;
      • les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un architecte des bâtiments de France et doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux ;
      • les travaux éligibles à la réduction d’impôts Monument Historique sont les travaux de démolition, de reconstruction de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logement, d’utilité publique, de transformation des combles ou de greniers afin de les rendre habitables, de réparation, d’entretien et d’amélioration à l’exclusion des travaux d’agrandissement.

Depuis 2009, le contribuable a l’obligation de conserver le bien 15 ans.

Modifications apportées par la Loi de Finances pour 2018

De 2009 à fin 2017, il n’était plus possible de déduire de son revenu les travaux d’un immeuble classé ou inscrit, si le bâtiment était mis en copropriété, sauf à obtenir un agrément fiscal Monument Historique du ministère du Budget, après avis du ministère de la Culture. Et il convenait alors de respecter un minimum de 75 % de la surface attribuée à des logements.
Depuis 2018 cet agrément n’a plus lieu d’être.

Monument Historique et PAS 2019

Compte tenu de la mise en place de Prélèvement à la Source en 2019, l’Administration a instauré une mesure destinée à lutter contre l’optimisation fiscale qui consisterait à reporter à 2019 les travaux faisant l’objet d’une déduction du revenu.
Ainsi, Le montant des charges foncières admis en déduction au titre de l’année 2018 pour les acquisitions antérieures à 2019 conditionne celui admis en déduction au titre de l’année 2019.
Ce dernier correspond à la moyenne des travaux acquittées au titre des années 2018 et 2019, quel que soit le montant supporté en 2019.
De fait, même en l’absence de paiement de travaux en 2019, le contribuable pourra déduire 50 % des travaux déclarés en 2018.
En revanche, si aucune dépense pour travaux n’est acquittée en 2018, les travaux payés en 2019 ne seront admis en déduction qu’à hauteur de 50 % du montant payé en 2019.
Afin d’optimisation fiscale, le contribuable investisseur aura intérêt à procéder en 2018 pour une somme de travaux équivalente au double de son revenu global.

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